房市榮景時,北市新興重劃區著重投資族群需求,甚至首案就推豪宅,而近年房市反轉,新興重劃區逐漸走回相對低價、自住需求的市況,也造成建商連年下修出清,專家認為,蛋白、蛋殼區和供給量大的重劃區,價格未來仍有修正空間。
新興重劃區於房市榮景時的許多推案著重投資需求,也包含許多豪宅案,其中,北投奇岩重劃區區內首案於2013年時推出時,規劃60坪以上產品,單價落在75萬左右,當時吸引不少區域大咖出手,但除一開始開出紅盤,陸續推案都面臨房市反轉、行情磨合、地段機能未到位等考驗,現區域內該類型產品,最低單價已下修至6字頭。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,今年房價呈盤整小跌的走勢,在經濟穩定復甦前,多數民眾仍看跌房價、無追價意願,因此預期房價在缺乏上漲動能的情況不變下,盤整緩跌的趨勢將持續,尤其是蛋白、蛋殼區和供給量大的重劃區,價格仍有修正空間。 永慶房產集團業管部經理謝志傑則表示,北投奇岩重劃區賣壓重,除了建商紛紛降價出清餘屋外,今年區內的國宅房價跌幅也較市中心深,對於想住進台北市的民眾來說很有吸引力,謝志傑指出,位在北投區文化三路的「文化社區國宅」今年房價為每坪34.9萬,較去年下跌達8.2%。 

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台北市豪宅稅門檻為總價8000萬元,買方若能議價到門檻以下,不僅省房價又省房屋稅。北市今年前3季總價在7000至8000萬元間的住宅交易量,較去年同期增加12件,年增近3成。

據實價登錄資料,台北市今年前3季總價7000至8000萬元的住宅交易,從去年同期的41件,增加至今年的53件,增幅為29.2%,交易量最多的前3名分別為內湖區、中正區及信義區,其中內湖區14件最多,年增近1倍,中正區成交9件次之,年增1.25倍。 北市豪宅稅門檻為總價8000萬元,買方若能議價到門檻以下,不僅省房價又省房屋稅,也因此造成北市7000萬至8000萬這個「剛剛好」的價格頻頻出現成交,甚至有建商直接鎖定這個價位來推案。而這個現象僅見於台北市,像是新北市也有豪宅稅門檻7000萬,但6000萬至7000萬物件成交就沒有明顯的正向關係。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑則指出,北市今年6千萬以上的物件,買方出價多半已可從開價的8折開始喊,在房市反轉、豪宅也吹起讓利風的情況下,過去高總價產品的殺價幅度已成為各個總價帶之冠。而殺到8000萬以下就能再省下一筆稅,也成為高資產族群購屋考量的另一個要素。

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在政府積極推動都更,對屋主改建後提供長期自住優惠稅率下,雖北市整體房價維持緩步下修,但公寓交易量已有明顯回溫。永慶房產集團統計今年前9月實價資料,北市公寓交易較去年呈「價跌、量增」格局,其中,市中心五區價跌7.8%、量增15.2%,郊區價跌5.6%、量增7.9%。
根據內政部資料,依台北市房屋稅為住宅類的房屋戶數約89萬戶,其中超過30年老屋約60萬戶,占全市住宅類的67%。永慶統計前9月實價資料,北市中心五區,平均房價從去年每坪61.9萬下跌至57.1萬、年跌7.8%,交易量則增加15.2%;其中,松山區房價修正6.7%,交易量年增27.5%最多。 永慶業管部資深經理謝志傑表示,松山區平價熱區包括市民大道巷弄、南京東路四、五段巷弄、寶清街、撫遠街等,多有成交單價在6字頭以下。此外,房價修正最多的是中正區,年跌幅13%,單價已貼近五字頭,區域內低於五字頭的路段有汀洲路一段、重慶南路三段、中華路二段、廈門街等鄰近萬華區一帶。 北市郊區公寓產品房價集中在三、四字頭之間,今年平均房價跌幅5.6%、交易量年增7.9%。其中,萬華區交易量年增19.3%居市郊區之冠、平均房價年跌6.1%,熱門交易路段包括和平西路三段、西園路一~二段、萬大路、艋舺大道、雙園街、環河南路二~三段等,未來捷運萬大線完工通車,將大幅提升此區大眾轉乘運輸的功能。南港區公寓交易量年增15.6%位居第二,房價年跌5.4%,熱門公寓交易路段包括忠孝東路六、七段、研究院路一、二段、東新街、成福路等一帶。

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內政部地政司長王靚琇昨(6)日表示,租賃住宅市場發展及管理條例通過後,包租代管業將成為特許行業,成立公會且有營業保證金機制,保障消費者權益。官員預估,租賃專法在明年6月上路後,可望吸引房仲、物管等業者跨足投入,目前全國執業業者約不到200家,預估可擴增至2,000家。

 

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法務部行政執行署今(5)日拍賣台北市大安區鴻福大廈一間12樓套房, 僅17坪多,底價高達3.6億元,比一戶帝寶還貴,拍賣結果沒有意外,無人投標收場。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,鴻福大廈位於台北市仁愛路四段巷內,屋齡34年,法拍的套房主要土地價格高,建物坪數17.6坪,底價僅300萬元,但連帶拍賣土地達58.3坪,底價達3.6億元,換算每坪約617萬元。

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台北市出現10餘家中小型飯店、旅店求售,商仲業者透露,多數求售者都持有物件多年,趁機捷通車,且旅店住房率都保有穩定7成以上的狀況下,出脫持有物件,落袋為安,是投資人最根本考量。
 
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,許多青年旅館、商務旅館,取得及裝修成本低、周轉率高,地點好的甚至還能賺到住宿之外的「休憩商機」,讓投資人趨之若鶩,「機捷通車後,行李可直掛優勢,讓自由行商機的想像更大。」
 
黃舒衛直言,「一個老屋變身黃金屋的概念,求售者不少都是早期持有者,等同擇最佳退場機制出脫。」
 
手上持有待售飯店物件的仲介業者透露,中小型商旅的氣,恐比大型飯店要來得長。台灣房屋忠孝延吉店商用不動產部總經理施光明表示,「事實上,中型商旅的營運狀況都不差,倒是部分五星級、大型飯店,因住房價格過高,生意面臨考驗。」

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內湖五期重劃區為台北市最後一塊尚在開發的重劃區,專家表示,房價從6字頭到百萬單價都有,以面環東大道的大樓房價最高,次高的位置為面向明美公園的大樓,視野遼闊、物件稀有。 內湖五期重劃區為台北市最後一塊尚在開發的重劃區(圖/好房網資料中心)

內湖五期重劃區為台北市最後一塊尚在開發的重劃區(圖/好房網資料中心)

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針對社子島開發案,台北市政府公園處日前針對社子島富安國中、小校園用地開放空間景觀規畫進行討論,公園處副處長曹彥綸表示,目前是以自然生態、人文延續的景觀環境為出發點,規畫未來的校園環境元素及活動場域等開放空間。

台北市政府公園處針對社子島富安國中、小校園用地,若開發案過關,將擴大學生活動場域。

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房仲業者依據實價登錄資料,統計三個小面積重劃區的住宅大樓交易資料,其中三峽北大特區最抗跌,今年平均房價每坪 25.44 萬元,跟房市多頭時期 2014 年比僅下滑 3.6%,且跟 5 年前相比單價上揚了 18.8%。

而三重重陽今年平均房價每坪 35.24 萬元,跟 2014 年相比下滑了 8.7%,至於泰山十八甲則是一路下跌,今年住宅大樓每坪均價 26.83 萬元,跟 2014 年相比的跌幅高達達 10.9%。

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立法院今三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,新法上路後,房東將房子委託包租、代管業者管理、出租,可獲所得稅免徵或減免優惠。月租金6千元以下免徵所得稅;月租6千元至2萬元,依房租收入53%計算所得稅;月租超過2萬元全額計稅。

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