台北土地王0930995388林智揚

2018年Q1土地、商用不動產市場呈現兩樣情，土地單季交易達約403億，年增39%，在建商購地貢獻下，創下2010年以來Q1交易金額歷史新高，反觀商用不動產仍陷冷宮，單季交易金額約88億，年減34%，僅賴工業不動產獨撐市場。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，Q1土地交易金額包括標售、地上權，達403億，分析土地使用分區，住商土地交易金額共322億、工業土地73億，住商用地交易金額年增79%，反觀工業用地交易金額年減31%。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，工業土地以製造業自用為主，需求穩定但媒合時間長、供需配對不易，再加上價格上漲速度快，使部分買家轉進廠房。反觀住宅市場的自住買盤在央行限貸鬆綁、建商讓利、房價築底的狀況下回籠，建商去年投資信心大增，今年延續暢旺的氣勢，配合政府標售重劃區土地帶動，建商積極搶進原料，Q1住商用地交易大增39%。

黃舒衛觀察，Q1土地交易有三大重點，首先，建商積極插旗南北重劃區，土地市場的區域排名大翻轉，全台土地交易金額最高的寶座由高雄市取代台北市拔得頭籌，單季土地交易金額共126億，其後為新北市95億，台北市則退居第三，單季成交67億。住宅市場回穩訊號明顯，預期329檔期熱度中性偏樂觀，因此若單純以台北市或商用市場景氣循環，甚至用建商財務操作的角度來分析土地市場，恐怕會失準。

其次，Q1前5大土地交易有4筆是建商在重劃區獵地，新店央北重劃區就佔3筆，顯見價格平實、潛力大的市場，除有區域建商支撐，還吸引知名建商跨區投資。黃舒衛補充，前兩年慘澹經營的地上權為市場寫下新的一頁，富邦人壽以78.08億標下龍華國小地上權案，冠居全台。在權利金、地租收取方式大幅調整下，地上權案重綻生機，今年Q1已超越2016、2017年全年；在資金充裕但可選物件極有限的時空環境下，如果地上權的成本、不確定性降低，的確有利於壽險業進行長期、多元的布局，也能解決公建、財源的困難，加上公辦都更、聯開案來拉動內需、投資，應是今年政策不變的方向。

黃舒衛認為，今年九合一選舉，政策偏向利多，土地標售、聯開案、地上權將持保持熱度。工業用不動產需求持續加速，尤其電商崛起後物流、中央廚房、數據中心等成長最為快速，可望再度獨領風騷，商辦方面，受政策管制，屋主惜售且大咖買方難進場，交易規模難拉大，但租賃市場將持續活絡。

以上轉自 http://estate.ltn.com.tw/article/5020

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